La révision des loyers en matière de baux commerciaux

Le Décret du 30 Septembre 1953, puis plus récemment le Code de commerce, fixent la majorité des règles applicables en matière de baux commerciaux.

Bon nombre d'entre elles sont d'ailleurs d'ordre public, c'est-à-dire que les clauses insérées par les parties dans le bail ne peuvent y déroger. 

Le régime des baux commerciaux est relativement particulier, surtout concernant

• Le droit au renouvellement du bail : le locataire y a effectivement droit, et si le bailleur s'y refuse, il s'engage alors à verser au preneur une indemnité d'éviction. 
• La durée du bail : celle-ci est de neuf années, au minimum, bien que le preneur bénéficie d'une faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale. 
• La révision des loyers pendant la durée du bail. 

Nous allons ici nous pencher tout particulièrement sur la révision des loyers. 

Le principe est celui de la révision triennale légale, posée par l'article 26 du décret précité et par l'article L 147-35 du Code de commerce. 

Plusieurs conditions sont requises : la demande pourra être formée trois ans après la date d'effet du bail et tous les trois ans par la suite. De plus, elle n'est pas automatique et doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Enfin, la demande doit préciser à peine de nullité, le montant du loyer demandé. 

Une fois la demande faite, le loyer ne pourra pas excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, qu'il s'agisse d'une variation à la baisse ou à la hausse. Le loyer est donc plafonné. Pourtant, le plafond pourra être écarté au profit de la valeur locative s'il est démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. 

Une clause d'échelle mobile peut également être introduite dans un bail commercial. Elle permettra la révision des loyers de manière automatique, sans l'accomplissement de formalités de la part du bailleur. De plus, dans le cadre d'une telle clause, le loyer sera généralement révisé tous les ans, et non tous les trois ans comme en matière de révision légale. 

Le titulaire d'un bail doit toujours veiller à vérifier quel type de révision s'applique au bail qu'il a signé. Dans le cadre de la révision triennale légale, s'il est avéré que le bailleur n'a pas effectué toutes les diligences prescrites par la loi (demande par acte extrajudiciaire ou lettre RAR) et a augmenté le loyer de manière automatique, alors le preneur sera fondé à contester les hausses de loyer intervenues et à réclamer les trop-perçus, dans la limite de cinq ans, conformément à la prescription. 

En cas de désaccord entre les parties, celles-ci saisiront le Juge des Loyers.