Les droits de reprise du bailleur

En matière de bail commercial, le locataire peut en principe bénéficier du droit au renouvellement, à l'expiration de son bail. Le renouvellement pourra être demandé par le bailleur, ou par le preneur. Dans ce deuxième cas, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, mais s'engage alors en principe à verser une indemnité d'éviction au locataire sortant. 

Le versement de ladite indemnité pourra toutefois être évité dans plusieurs cas : 

• selon l'article L 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement et ne pas payer d'indemnité d'éviction lorsqu'il peut invoquer à l'encontre de son locataire l'existence de motifs graves et légitimes. Ces motifs vont concerner le comportement du locataire et justifier le refus de renouvellement. Il peut s'agir d'une faute dans l'exécution du bail, de la cessation de l'exploitation du fonds pendant une longue période, ou encore d'une faute extra-contractuelle. Par contre, il faut bien préciser que le bailleur ne pourra refuser de verser une indemnité d'éviction au cessionnaire du bail, en invoquant un motif grave et légitime imputable au locataire cédant. Une précision est également fondamentale : en cas de problème lié à l'exécution du bail, le bailleur est tout d'abord tenu de mettre le preneur en demeure de régulariser la situation litigieuse. Elle doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extra-judiciaire. Si l'inexécution subsiste plus d'un mois après cette mise en demeure, alors seulement le bailleur est fondé à refuser le renouvellement et ne sera pas tenu au paiement de l'indemnité d'éviction. 
• le bailleur peut également refuser le renouvellement lorsque la démolition de l'immeuble est nécessaire, car il est insalubre et dangereux. Une indemnité d'éviction ne pourra être revendiquée par le preneur, à moins que la dégradation de l'immeuble soit imputable au propriétaire. De plus, en cas de reconstruction d'un immeuble sur l'emplacement du premier, l'ancien locataire jouit d'une droit de priorité pour louer commercialement. 
• le bailleur a également un droit de reprise fondé sur l'habitation. Ce droit joue également au profit des ses ascendants, descendants, et des conjoints de chacune de ces personnes, s'il est établi qu'elles n'ont pas de logement correct à leur disposition.