La clause de non-concurrence généralisée dans les baux commerciaux

En matière de bail commercial, on peut observer de nombreuses règles dérogatoires du droit commun, portant notamment sur les droits du preneur pendant l'exécution du bail. On peut citer entre autres la durée du bail, qui est en principe de 9 ans minimum, ou encore l'encadrement de la révision des loyers commerciaux ou bien la maîtrise des lieux loués, avec la despécialisation (partielle ou plénière), la cession du bail, etc.

Ce qui nous intéresse aujourd'hui concerne une clause contractuelle particulière que l'on peut retrouver dans un contrat de location de bail commercial, à savoir la clause de non-concurrence généralisée. 

Le propriétaire de plusieurs locaux commerciaux situés dans un même immeuble peut introduire dans chaque contrat de bail un clause de non-concurrence généralisée, par laquelle il va pouvoir interdire au preneur d'exploiter des commerces exercés par les autres locataires de l'immeuble. Cette clause devra bien entendu être maintenue dans les contrats de location à venir, afin de préserver les droits des locataires initiaux. 

Une question intéresse particulièrement la jurisprudence : lorsque plusieurs locaux d'un même immeuble sont loués avec une clause de non-concurrence, l'un des preneurs peut-il agir en responsabilité contre un autre qui ne respecte pas cette clause à son détriment ? 

Dans un arrêt en date du 6 octobre 2006 de l'Assemblée Plénière de la Cour de cassation, la Haute cour a dégagé un principe important selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 

Dans un arrêt récent du 13 juillet 2010, la troisième Chambre civile a appliqué ce principe en matière de bail commercial. Elle considère en effet qu'un preneur peut agir à titre délictuel contre un autre preneur avec lequel il n'a aucune relation contractuelle, en invoquant une faute contractuelle de celui-ci. (en l'espèce ici, le non-respect d'une clause de non-concurrence généralisée)

Cette application controversée de ce principe se heurte a certaines critiques, telles que l'atteinte à l'effet relatif des contrats (article 1165 du Code civil), ainsi que l'absence de caractérisation d'une faute délictuelle distincte du manquement contractuel du locataire débiteur de la clause à un contrat auquel le demandeur (le "preneur victime") est étranger. Des auteurs prônent qu'il serait nécessaire de pouvoir envisager une véritable faute, c'est-à-dire en dehors de tout point de vue contractuel.