La révision des loyers en matière de baux commerciaux

Le Décret du 30 Septembre 1953, puis plus récemment le Code de commerce, fixent la majorité des règles applicables en matière de baux commerciaux.

Bon nombre d'entre elles sont d'ailleurs d'ordre public, c'est-à-dire que les clauses insérées par les parties dans le bail ne peuvent y déroger. 

Le régime des baux commerciaux est relativement particulier, surtout concernant

• Le droit au renouvellement du bail : le locataire y a effectivement droit, et si le bailleur s'y refuse, il s'engage alors à verser au preneur une indemnité d'éviction. 
• La durée du bail : celle-ci est de neuf années, au minimum, bien que le preneur bénéficie d'une faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale. 
• La révision des loyers pendant la durée du bail. 

Nous allons ici nous pencher tout particulièrement sur la révision des loyers. 

Le principe est celui de la révision triennale légale, posée par l'article 26 du décret précité et par l'article L 147-35 du Code de commerce. 

Plusieurs conditions sont requises : la demande pourra être formée trois ans après la date d'effet du bail et tous les trois ans par la suite. De plus, elle n'est pas automatique et doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Enfin, la demande doit préciser à peine de nullité, le montant du loyer demandé. 

Une fois la demande faite, le loyer ne pourra pas excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, qu'il s'agisse d'une variation à la baisse ou à la hausse. Le loyer est donc plafonné. Pourtant, le plafond pourra être écarté au profit de la valeur locative s'il est démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. 

Une clause d'échelle mobile peut également être introduite dans un bail commercial. Elle permettra la révision des loyers de manière automatique, sans l'accomplissement de formalités de la part du bailleur. De plus, dans le cadre d'une telle clause, le loyer sera généralement révisé tous les ans, et non tous les trois ans comme en matière de révision légale. 

Le titulaire d'un bail doit toujours veiller à vérifier quel type de révision s'applique au bail qu'il a signé. Dans le cadre de la révision triennale légale, s'il est avéré que le bailleur n'a pas effectué toutes les diligences prescrites par la loi (demande par acte extrajudiciaire ou lettre RAR) et a augmenté le loyer de manière automatique, alors le preneur sera fondé à contester les hausses de loyer intervenues et à réclamer les trop-perçus, dans la limite de cinq ans, conformément à la prescription. 

En cas de désaccord entre les parties, celles-ci saisiront le Juge des Loyers.

Le critère de distinction entre les obligations de moyens et les obligations de résultat

Rappelons tout d'abord succintement la différence entre les deux notions d'obligations. 

L'obligation se verra qualifiée "de moyens" lorsque le débiteur de l'obligation devra tout mettre en oeuvre afin de parvenir à un résultat déterminé. Corrélativement, sa responsabilité ne se verra engagée que si son créancier prouve que tous les moyens nécessaires n'ont effectivement pas été employé pour atteindre ledit résultat. Dès lors, le débiteur pourra s'exonérer en prouvant une absence de faute dans son comportement.  

L'obligation sera en revanche "de résultat", lorsque le débiteur sera tenu à un objectif, un résultat précis. Ainsi, le simple constat dans l'absence de résultat suffira à engager sa responsabilité. 

Certaines obligations ont leurs contours peu définis, comme par exemple l'obligation de sécurité, et il est de ce fait important de dégager un critère de distinction entre les deux types d'obligations. 

• Il est tout d'abord possible de s'appuyer sur l'intention des parties. Leur volonté va se retrouver dans la rédaction des clauses de leur contrat. Ce critère étant cependant insuffisant, la jursiprudence en a dégagé un autre. 
• L'aléa : tout va dépendre du fait de savoir si le débiteur contrôle ou non l'exécution de l'obligation concernée. Dans le cas où tous les éléments sont sous son contrôle, le débiteur exerce une obligation de résultat. Dans le cas contraire, son obligation est de moyens. L'exemple de la prise de soin par un médecin présente un aléa certain et est à ce titre assez représentative de l'obligation de moyens. 

Pour les obligations de donner et de ne pas donner, peu de difficultés se posent, au sens où elles sont considérées comme des obligations de moyens, ne comportant pas d'aléa. 

Les obligations de faire sont bien plus problématiques. L'exemple le plus récurrent concerne l'obligation de sécurité. Dans ce cas, la jurisprudence cherche à savoir si le créancier de l'obligation a eu un rôle actif ou passif lors de l'exécution de celle-ci. Si le rôle est actif, il y a une obligation de moyens, puisque le débiteur n'a pas de maîtrise totale. Si le créancier est passif, alors l'on est dans le cadre d'une obligation de résultat. 

Il faut par ailleurs noter que la jurisprudence n'hésite pas à fractionner le contrat, en fonction du moment où est survenue l'inexécution. 

Enfin, il faut savoir que certains auteurs ont tenté d'introduire des sortes de "catégories intermédiaires" d'obligations, à savoir l'obligation de moyens renforcée ou l'obligation de résultat atténué. Cela a pu être retenu dans certains arrêts, notamment à propos de l'obligation de sécurité de l'assistante maternelle, qui se trouve entre l'obligation de moyens (pure et dure) et l'obligation de résultat, telle que définie au début de cet article. 

La force majeure

Dans le domaine de la responsabilité contractuelle, outre le fait du tiers ou la faute commise par la victime, au titre de l'exonération, on retrouve bien évidemment la force majeure. 

Cette dernière doit présenter trois caractères cumulatifs. L'évènement en cause doit être imprévisible, irrésistible et extérieur. 

La jursiprudence évolue sur le fait de savoir si ces trois conditions ont réellement la même valeur et la même importance. La question fait surtout débat concernant l'imprévisibilité et l'irrésistibilité. 

L'imprévisibilité signifie que le débiteur ne peut s'exonérer dans le cas où il est prouvé qu'il aurait dû ou pu prévoir l'évènement au jour de la formation du contat. D'ailleurs, cela paraît plutôt logique, car si tel est le cas, on peut se demander alors pourquoi il aurait pris la peine de conclure le contrat ...

L'irrésistibilité soustend que le débiteur ne peut s'exonérer s'il lui était possible d'empêcher l'évènement de se réaliser. 

Depuis 1997, il semble que la Haute juridiction ne se base plus que sur la condition d'irrésistibilité. L'imprévisibilité ne serait qu'une sorte de sous-condition, dépendante de l'irrésistibilité. Comment reprocher à un débiteur d'avoir prévu un évènement irrésistible ? Cela n'a en effet guère de sens ...

Cette constatation doit cependant être nuancée car d'autres arrêts continuent d'exiger les deux conditions. L'Assemblée Plénière elle-même va dans ce sens, comme en témoigne un arrêt du 14 avril 2006. 

Un autre arrêt ultérieur, en date du 30 octobre 2008 et rendu par la Première Chambre civile appuie cette position. 

Au final, les trois conditions semblent toujours "d'actualité", même si la plus "importante" et constitutive de la force majeure reste sans aucun doute l'irrésistibilité.