Les droits de reprise du bailleur

En matière de bail commercial, le locataire peut en principe bénéficier du droit au renouvellement, à l'expiration de son bail. Le renouvellement pourra être demandé par le bailleur, ou par le preneur. Dans ce deuxième cas, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, mais s'engage alors en principe à verser une indemnité d'éviction au locataire sortant. 

Le versement de ladite indemnité pourra toutefois être évité dans plusieurs cas : 

• selon l'article L 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement et ne pas payer d'indemnité d'éviction lorsqu'il peut invoquer à l'encontre de son locataire l'existence de motifs graves et légitimes. Ces motifs vont concerner le comportement du locataire et justifier le refus de renouvellement. Il peut s'agir d'une faute dans l'exécution du bail, de la cessation de l'exploitation du fonds pendant une longue période, ou encore d'une faute extra-contractuelle. Par contre, il faut bien préciser que le bailleur ne pourra refuser de verser une indemnité d'éviction au cessionnaire du bail, en invoquant un motif grave et légitime imputable au locataire cédant. Une précision est également fondamentale : en cas de problème lié à l'exécution du bail, le bailleur est tout d'abord tenu de mettre le preneur en demeure de régulariser la situation litigieuse. Elle doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extra-judiciaire. Si l'inexécution subsiste plus d'un mois après cette mise en demeure, alors seulement le bailleur est fondé à refuser le renouvellement et ne sera pas tenu au paiement de l'indemnité d'éviction. 
• le bailleur peut également refuser le renouvellement lorsque la démolition de l'immeuble est nécessaire, car il est insalubre et dangereux. Une indemnité d'éviction ne pourra être revendiquée par le preneur, à moins que la dégradation de l'immeuble soit imputable au propriétaire. De plus, en cas de reconstruction d'un immeuble sur l'emplacement du premier, l'ancien locataire jouit d'une droit de priorité pour louer commercialement. 
• le bailleur a également un droit de reprise fondé sur l'habitation. Ce droit joue également au profit des ses ascendants, descendants, et des conjoints de chacune de ces personnes, s'il est établi qu'elles n'ont pas de logement correct à leur disposition. 

La clause de non-concurrence généralisée dans les baux commerciaux

En matière de bail commercial, on peut observer de nombreuses règles dérogatoires du droit commun, portant notamment sur les droits du preneur pendant l'exécution du bail. On peut citer entre autres la durée du bail, qui est en principe de 9 ans minimum, ou encore l'encadrement de la révision des loyers commerciaux ou bien la maîtrise des lieux loués, avec la despécialisation (partielle ou plénière), la cession du bail, etc.

Ce qui nous intéresse aujourd'hui concerne une clause contractuelle particulière que l'on peut retrouver dans un contrat de location de bail commercial, à savoir la clause de non-concurrence généralisée. 

Le propriétaire de plusieurs locaux commerciaux situés dans un même immeuble peut introduire dans chaque contrat de bail un clause de non-concurrence généralisée, par laquelle il va pouvoir interdire au preneur d'exploiter des commerces exercés par les autres locataires de l'immeuble. Cette clause devra bien entendu être maintenue dans les contrats de location à venir, afin de préserver les droits des locataires initiaux. 

Une question intéresse particulièrement la jurisprudence : lorsque plusieurs locaux d'un même immeuble sont loués avec une clause de non-concurrence, l'un des preneurs peut-il agir en responsabilité contre un autre qui ne respecte pas cette clause à son détriment ? 

Dans un arrêt en date du 6 octobre 2006 de l'Assemblée Plénière de la Cour de cassation, la Haute cour a dégagé un principe important selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 

Dans un arrêt récent du 13 juillet 2010, la troisième Chambre civile a appliqué ce principe en matière de bail commercial. Elle considère en effet qu'un preneur peut agir à titre délictuel contre un autre preneur avec lequel il n'a aucune relation contractuelle, en invoquant une faute contractuelle de celui-ci. (en l'espèce ici, le non-respect d'une clause de non-concurrence généralisée)

Cette application controversée de ce principe se heurte a certaines critiques, telles que l'atteinte à l'effet relatif des contrats (article 1165 du Code civil), ainsi que l'absence de caractérisation d'une faute délictuelle distincte du manquement contractuel du locataire débiteur de la clause à un contrat auquel le demandeur (le "preneur victime") est étranger. Des auteurs prônent qu'il serait nécessaire de pouvoir envisager une véritable faute, c'est-à-dire en dehors de tout point de vue contractuel.

La révision des loyers en matière de baux commerciaux

Le Décret du 30 Septembre 1953, puis plus récemment le Code de commerce, fixent la majorité des règles applicables en matière de baux commerciaux.

Bon nombre d'entre elles sont d'ailleurs d'ordre public, c'est-à-dire que les clauses insérées par les parties dans le bail ne peuvent y déroger. 

Le régime des baux commerciaux est relativement particulier, surtout concernant

• Le droit au renouvellement du bail : le locataire y a effectivement droit, et si le bailleur s'y refuse, il s'engage alors à verser au preneur une indemnité d'éviction. 
• La durée du bail : celle-ci est de neuf années, au minimum, bien que le preneur bénéficie d'une faculté de résiliation à l'expiration de chaque période triennale. 
• La révision des loyers pendant la durée du bail. 

Nous allons ici nous pencher tout particulièrement sur la révision des loyers. 

Le principe est celui de la révision triennale légale, posée par l'article 26 du décret précité et par l'article L 147-35 du Code de commerce. 

Plusieurs conditions sont requises : la demande pourra être formée trois ans après la date d'effet du bail et tous les trois ans par la suite. De plus, elle n'est pas automatique et doit être faite par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Enfin, la demande doit préciser à peine de nullité, le montant du loyer demandé. 

Une fois la demande faite, le loyer ne pourra pas excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction, qu'il s'agisse d'une variation à la baisse ou à la hausse. Le loyer est donc plafonné. Pourtant, le plafond pourra être écarté au profit de la valeur locative s'il est démontré une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative. 

Une clause d'échelle mobile peut également être introduite dans un bail commercial. Elle permettra la révision des loyers de manière automatique, sans l'accomplissement de formalités de la part du bailleur. De plus, dans le cadre d'une telle clause, le loyer sera généralement révisé tous les ans, et non tous les trois ans comme en matière de révision légale. 

Le titulaire d'un bail doit toujours veiller à vérifier quel type de révision s'applique au bail qu'il a signé. Dans le cadre de la révision triennale légale, s'il est avéré que le bailleur n'a pas effectué toutes les diligences prescrites par la loi (demande par acte extrajudiciaire ou lettre RAR) et a augmenté le loyer de manière automatique, alors le preneur sera fondé à contester les hausses de loyer intervenues et à réclamer les trop-perçus, dans la limite de cinq ans, conformément à la prescription. 

En cas de désaccord entre les parties, celles-ci saisiront le Juge des Loyers.