Les droits de reprise du bailleur

En matière de bail commercial, le locataire peut en principe bénéficier du droit au renouvellement, à l'expiration de son bail. Le renouvellement pourra être demandé par le bailleur, ou par le preneur. Dans ce deuxième cas, le bailleur est en droit de refuser le renouvellement du bail, mais s'engage alors en principe à verser une indemnité d'éviction au locataire sortant. 

Le versement de ladite indemnité pourra toutefois être évité dans plusieurs cas : 

• selon l'article L 145-17 du Code de commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement et ne pas payer d'indemnité d'éviction lorsqu'il peut invoquer à l'encontre de son locataire l'existence de motifs graves et légitimes. Ces motifs vont concerner le comportement du locataire et justifier le refus de renouvellement. Il peut s'agir d'une faute dans l'exécution du bail, de la cessation de l'exploitation du fonds pendant une longue période, ou encore d'une faute extra-contractuelle. Par contre, il faut bien préciser que le bailleur ne pourra refuser de verser une indemnité d'éviction au cessionnaire du bail, en invoquant un motif grave et légitime imputable au locataire cédant. Une précision est également fondamentale : en cas de problème lié à l'exécution du bail, le bailleur est tout d'abord tenu de mettre le preneur en demeure de régulariser la situation litigieuse. Elle doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extra-judiciaire. Si l'inexécution subsiste plus d'un mois après cette mise en demeure, alors seulement le bailleur est fondé à refuser le renouvellement et ne sera pas tenu au paiement de l'indemnité d'éviction. 
• le bailleur peut également refuser le renouvellement lorsque la démolition de l'immeuble est nécessaire, car il est insalubre et dangereux. Une indemnité d'éviction ne pourra être revendiquée par le preneur, à moins que la dégradation de l'immeuble soit imputable au propriétaire. De plus, en cas de reconstruction d'un immeuble sur l'emplacement du premier, l'ancien locataire jouit d'une droit de priorité pour louer commercialement. 
• le bailleur a également un droit de reprise fondé sur l'habitation. Ce droit joue également au profit des ses ascendants, descendants, et des conjoints de chacune de ces personnes, s'il est établi qu'elles n'ont pas de logement correct à leur disposition. 

Les éléments constitutifs du fonds de commerce

Le fonds de commerce peut être défini comme un bien meuble spécifique, constitué d'un ensemble de biens mobiliers corporels et incorporels susceptibles d'attraire et de retenir une clientèle. 

L'élément essentiel du fonds de commerce est la clientèle. (Les textes peuvent parfois parler également d'achalandage. La différence entre les deux notions réside dans le fait qu'un terme s'applique à la clientèle attachée à la personne de l'exploitant, et l'autre désigne la clientèle attirée par les lieux. La clientèle à proprement parler sera une réalité, tandis que l'achalandage sera plutôt une potentialité. Quoi qu'il en soit, la distinction des deux notions n'a en fait que peu d'intérêt sur le plan juridique).

Il n'y a pas de fonds de commerce sans clientèle. L'existence d'une clientèle est véritablement un élément primordial du fonds de commerce. Elle doit en principe être réelle et certaine, même s'il est parfois possible de prendre en compte la potentialité de futurs clients. 

Pour la jurisprudence, en cas de disparition de la clientèle, le fonds de commerce disparaît aussi. Malheureusement il y a peu de critères précis dégagés par la jurisprudence permettant de savoir si malgré la fermeture du fonds une clientèle  a tout de même pu subsister. Certains juges vont considérer que la fermeture d'un fonds de commerce pendant une année équivaut à une disparition de la clientèle, alors que d'autres non ! 

Une chose est en revanche certaine, à savoir que la cessation temporaire d'activité n'implique pas nécessairement la disparition de la clientèle, comme le souligne l'arrêt rendu par la troisième Chambre civile du 15 septembre 2010.

Un fonds de commerce comprend également d'autres éléments : les biens corporels, divisés entre le matériel et les marchandises, qui sont les objets de l'exploitation destinés à être vendus, comprenant également les stocks. 

Un fonds de commerce comprend aussi des biens incorporels, à savoir, le nom commercial, l'enseigne, les droits intellectuels (brevets, dessins et modèles, droits d'auteur), le droit au bail, certaines licences et autorisations administratives, et enfin certains contrats, qui sont les contrats de travail, d'assurance, d'édition et de bail. 

La clause de non-concurrence généralisée dans les baux commerciaux

En matière de bail commercial, on peut observer de nombreuses règles dérogatoires du droit commun, portant notamment sur les droits du preneur pendant l'exécution du bail. On peut citer entre autres la durée du bail, qui est en principe de 9 ans minimum, ou encore l'encadrement de la révision des loyers commerciaux ou bien la maîtrise des lieux loués, avec la despécialisation (partielle ou plénière), la cession du bail, etc.

Ce qui nous intéresse aujourd'hui concerne une clause contractuelle particulière que l'on peut retrouver dans un contrat de location de bail commercial, à savoir la clause de non-concurrence généralisée. 

Le propriétaire de plusieurs locaux commerciaux situés dans un même immeuble peut introduire dans chaque contrat de bail un clause de non-concurrence généralisée, par laquelle il va pouvoir interdire au preneur d'exploiter des commerces exercés par les autres locataires de l'immeuble. Cette clause devra bien entendu être maintenue dans les contrats de location à venir, afin de préserver les droits des locataires initiaux. 

Une question intéresse particulièrement la jurisprudence : lorsque plusieurs locaux d'un même immeuble sont loués avec une clause de non-concurrence, l'un des preneurs peut-il agir en responsabilité contre un autre qui ne respecte pas cette clause à son détriment ? 

Dans un arrêt en date du 6 octobre 2006 de l'Assemblée Plénière de la Cour de cassation, la Haute cour a dégagé un principe important selon lequel le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel, dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. 

Dans un arrêt récent du 13 juillet 2010, la troisième Chambre civile a appliqué ce principe en matière de bail commercial. Elle considère en effet qu'un preneur peut agir à titre délictuel contre un autre preneur avec lequel il n'a aucune relation contractuelle, en invoquant une faute contractuelle de celui-ci. (en l'espèce ici, le non-respect d'une clause de non-concurrence généralisée)

Cette application controversée de ce principe se heurte a certaines critiques, telles que l'atteinte à l'effet relatif des contrats (article 1165 du Code civil), ainsi que l'absence de caractérisation d'une faute délictuelle distincte du manquement contractuel du locataire débiteur de la clause à un contrat auquel le demandeur (le "preneur victime") est étranger. Des auteurs prônent qu'il serait nécessaire de pouvoir envisager une véritable faute, c'est-à-dire en dehors de tout point de vue contractuel.